صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات

آیا می دانید صندوق زمین و ساختمان چیست و چطور کار می کند؟ چند وقتی می شود که صندوق های زمین و ساختمان در ایران فعالیت خود را آغاز کرده اند ولی هنوز بسیاری از معامله گران و فعالان بازار سرمایه ایران نمی دانند که امکان سرمایه گذاری در صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات را دارند! به همین خاطر در این مطلب تصمیم داریم صفر تا 100 صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات را بررسی کنیم تا بدانید سازوکار صندوق های زمین و مسکن چگونه است و چطور می توانید در آن ها سرمایه گذای کنید.

صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات

در بورس گزینه های بسیاری برای سرمایه گذاری در نظر گرفته شده است که هر فرد متناسب با میزان ریسک پذیری خود، قادر است بهترین گزینه یا گزینه ها را برای خود انتخاب کند. در این بین یکی از گزینه ها که بازدهی خوبی در شرایط تورمی مانند شرایط حال حاضر ما برای سهامدارن به همراه دارد و در عین حال با ریسک اندکی را به شما متحمل می کند، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. نکته مهم در این خصوص، نیاز به وجود سرمایه کلان است که این امر باعث می شود تعدادی از سرمایه گذاران از آن دور بمانند. لذا صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات راه اندازی شده و بین سرمایه گذاران جایگاه خود را پیدا کردند.

حتما برایتان جالب است : وام مسکن روستایی 1402 + جزئیات

در واقع هدف این صندوق ها حفظ ارزش پول متناسب با میزان رشد نرخ مسکن برای سرمایه گذاران است. صندوق املاک و مستغلات با نام اختصاری REIT، ابزار مالی است که مالک، اداره یا تامین‌ کننده املاک درآمدزاست. صندوق سرمایه‌ گذاری املاک و مستغلات که بر اساس صندوق‌ های سرمایه‌ گذاری مشترک ایجاد شده است، سرمایه سرمایه‌ گذاران بسیاری را جمع‌ آوری می‌ کنند. این موضوع سرمایه‌ گذاران خرد را قادر می سازد تا از سرمایه‌ گذاری در املاک سود به دست آورند، بی آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی نمایند. از طرفی، REITs به‌ عنوان سپر سرمایه‌ گذاری در املاک و مستغلات در برابر تورم عمل می کند.

این صندوق ها با هدف کسب سود از بازار ملک راه اندازی شده است. این صندوق از نوع با سرمایه‌ گذاری محدود بوده و صدور یا ابطال واحدها بر اساس نظر مدیر صندوق و طی شرایط خاص که در امیدنامه و اساسنامه صندوق ذکر می‌ شود، قابل انجام است. در نظر داشته باشید که واحدهای تجاری یا سرمایه گذاری این صندوق، سبدهایی با دارایی مبتنی بر املاک و مستغلات را خریداری، ایجاد و اداره می‌ کنند. بیشتر پرتفوی صندوق املاک و مستغلات متمرکز بر سرمایه‌ گذاری در دارایی‌ های غیرمنقول است. این دارایی ها می بایست در ایران باشد و گواهی پایان کار معتبر و سند رسمی داشته باشد.

کاربری این دارایی ها نیز می تواند مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی یا ورزشی باشد. سودی که از نتیجه این نوع سرمایه گذاری حاصل می شود، میان سهامداران صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات توزیع و تقسیم خواهد شد. لذا نوع سرمایه گذاری در این صندوق ها از نوع غیرمستقیم بوده و با ریسک بسیار بسیار کمی همراه است. همچنین صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات در بورس قابل معامله شده و سرمایه گذاران در سود و استهلاک املاک تحت مدیریت صندوق، شریک هستند. در ادامه همه جزئیات درباره صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات را بررسی کرده ایم؛

صندوق املاک و مستغلات چیست؟

صندوق املاک و مستغلات دسته جدیدی از صندوق‌ های سرمایه‌ گذاری به حساب می آیند که با هدف کسب سود متناسب با بازدهی بازار مسکن راه اندازی شده اند. برخلاف صندوق سهامی که بیشتر دارایی آن در سهام شرکت‌ ها سرمایه‌ گذاری می‌ شود، صندوق املاک و مستغلات در حوزه مسکن سرمایه‌ گذاری می‌ کند. در حقیقت فعالیت اصلی این صندوق‌ ها خرید و فروش املاک و مستغلات سودزا می باشد.

حتما برایتان جالب است : عوامل تعیین کننده قیمت مسکن

این صندوق‌ ها با خرید املاک و اجاره آن‌ ها سود به دست می آورند و نهایتا بخش عمده آن را میان سهامداران خود تقسیم می‌ کنند. فعالیت‌ های فرعی صندوق املاک و مستغلات شامل دریافت تسهیلات، سرمایه‌ گذاری در اوراق بهادار رهنی و همچنین اوراق بهادار شرکت‌ های ساختمانی که در بورس پذیرفته شده‌ اند، می‌ شود. همچنین این صندوق‌ می‌ تواند مثل صندوق سهامی، بخشی از منابع مالی خود را در سپرده‌ های بانکی و گواهی‌ های سپرده بانک‌ ها سرمایه‌ گذاری نماید و بدین وسیله ریسک سرمایه گذاری را برای سرمایه‌ گذاران کاهش دهد.

نحوه کار صندوق های املاک و مستغلات

با استفاده از صندوق املاک و مستغلات می‌ توان سرمایه افراد را جمع آوری کرد و به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن مورد استفاده قرار داد. همچنین می‌ توان با کمک صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات از سرمایه گذاری در این حوزه کسب درآمد غیر مستقیم داشت. صندوق‌ های سرمایه‌ گذاری در املاک و مستغلات، مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس می گیرند و با هدف یک کاسه کردن مبالغ جمع آوری شده و اختصاص دادن آن به سرمایه گذاری در املاک، فعالیت خود را در این بازار آغاز می کنند.

فعالیت اصلی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، خرید و فروش املاک و مستغلات است. این صندوق ها با خرید املاک و اجاره آن‌ ها و تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد به کسب سود در بازار ملک می پردازند. اخذ تسهیلات، سرمایه گذاری در اوراق بهادار رهنی و همچنین اوراق بهادار شرکت‌ های ساختمانی بورسی هم جزو امورات فرعی این صندوق‌ ها به حساب می آید. به علاوه می توان باقیمانده وجوه صندوق را در سپرده‌ های بانکی و گواهی سپرده بانکی سرمایه گذاری کرد. لذا بازدهی این صندوق حدودا مشابه با بازدهی ملک در طی دوره فعالیت است.

انواع صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات

صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، با شاخصی تحت عنوان NAREIT REIT طبقه بندی می‌ شوند. سه نوع اصلی این صندوق ها شامل سهامی، رهنی و ترکیبی می شود که در زیر در مورد هریک خدمت شما توضیح داده ایم؛

• صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات : این صندوق ها، املاک و مستغلات درآمدزا را می خرند و اداره می کنند. این صندوق ها در طیف وسیعی از انواع فعالیت‌ های لیزینگ، تعمیر و نگهداری، ساخت و ساز املاک و مستغلات کار می‌ کنند. همچنین به قشر اجاره نشین هم خدماتی را ارائه می‌ دهند. فرق اصلی این نوع از صندوق ها با شرکت‌ های عملیاتی مستغلات اینجاست که صندوق ها از خرید، ساخت و ساز، نگهداری و اداره این موارد کسب درآمد و سود می‌ کنند ولی شرکت‌ ها از فروش درآمد به دست می آورند.
• صندوق املاک و مستغلات رهنی : بیشتر سرمایه گذاری در صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات رهنی بر روی سبدهای سرمایه گذاری مستقیم صورت می پذیرد. این سرمایه گذاری ها از طریق اعطای وام به صاحبان مستغلات و شرکت‌ های عملیاتی مستغلات انجام می‌ شوند. سرمایه گذاری های غیرمستقیم آن ها از طریق خرید وام‌ های رهنی و اوراق بهادار با پشتوانه رهن قابل انجام است.
• صندوق‌ های سرمایه گذاری املاک و مستغلات ترکیبی : سبد سرمایه گذاری این صندوق ها شامل دارایی‌ های واقعی، مستغلات و مالی ملکی می‌ شوند. همچنین این سبدها می‌ توانند ترکیبی از دارایی واقعی، مستغلات و مالی ملکی دارند. اصلی ترین حوزه فعالیتی این صندوق‌ ها شامل خرده فروشی، مسکونی، بیمارستانی، اداری و هتل‌ ها می باشد.

صندوق های املاک برای چه کسانی مناسب است؟

سرمایه گذاری در مسکن و به ویژه در ساخت و ساز کار خیلی راحتی نیست. از طرفی خرید زمین و هزینه‌ های ساخت و ساز آنقدر بالاست که برای بسیاری از مردم ورود به این حوزه برای سرمایه گذاری مثل رویاست. صندوق زمین و ساختمان این محدودیت را از میان برداشته است. توسط صندوق زمین شما می‌ توانید با مبالغ اندک هم وارد پروژه‌ های ساخت و ساز شوید و از بازدهی این روش سرمایه گذاری بهره بگیرید.

با این حساب چنانچه قصد دارید در حوزه ساخت و ساز سرمایه گذاری نمایید و پول زیادی در اختیار ندارید، می‌ توانید واحدهای صندوق ساختمان را مبالغ اندک بخرید. از طرف دیگر در این روش مستقیما وارد فرآیند ساخت و ساز نخواهید شد و دیگر احتیاجی نیست که هزینه‌ های ساخت و ساز را پرداخت کنید. در این روش فقط در تامین مالی ساخت و ساز شریک خواهید بود. البته باید توجه داشته باشید که بدین وسیله با خرید واحدهای صندوق مالک ساختمان و واحدهای ساخته شده نمی‌ شوید و تنها از درآمد حاصل از فروش سود به دست خواهید آورد، ولی اگر بخواهید، می توانید ملک ساخته شما را به قیمت فروش خریداری کنید!

واحدهای صندوق زمین و ساختمان

معامله صندوق های مسکن بر مبنای واحدهای این صندوق قابل انجام است. لذا در صورت خرید واحدهای صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات، گواهی تعداد واحدهای فروخته شده به سرمایه گذاران ارائه خواهد شد و می توانید نماد آن را در پرتفوی سهام خود نیز مشاهده کنید؛ البته این واحدها را نمی‌ توان به غیر واگذار کرد، از همین روی در بازار فرابورس قابل خرید و فروش می باشند.

حتما برایتان جالب است : نحوه خرید اوراق مسکن در بورس

این ویژگی موجب شده است تا مبالغ کم را نیز بتوان به واحدهای صندوق ملکی تبدیل کرد و در صورت نیاز افراد سرمایه گذار قادرند واحدها را به صورت جداگانه یا کلی نقد کنند. هر واحد صندوق املاک مانند دیگر صندوق‌ ها در زمان پذیره نویسی ارزشی اسمی دارند و می توان آن ها را در بورس مثل سهام عادی مورد معامله قرار داد. با شکل گرفتن فعالیت صندوق و شروع سرمایه گذاری ارزش واحدها براساس ارزش خالص دارایی تغییر خواهد کرد. برای همین صندوق ارزش خالص هر واحد را به تفکیک بهای تمام شده در بازه‌ های زمانی 3 ماهه و 6 ماهه منتشر می‌ کند.

نحوه خرید صندوق املاک در بورس

با توجه به این که صندوق املاک و مستغلات از نوع قابل معامله است، شما به سادگی قادرید واحدهای آن را در بورس مورد معامله قرار دهید. بدین منظور در ابتدای امر می بایست کد بورسی خود را از سامانه سجام دریافت نمایید و در ادامه به سادگی واحدهای صندوق را از طریق نماد بورسی آن بخرید.

به صورت کلی توصیه داریم به منظور خرید صندوق مناسب و پر بازده گزارش پروژه‌ ها و وضعیت سود و ضرر صندوق را مورد بررسی قرار دهید. همچنین پیش از خرید حتما اساسنامه و امیدنامه صندوق را مطالعه نمایید تا به قوانین و مقررات آن مسلط شوید. بهترین کار بررسی پیشرفت ریالی و فیزیکی پروژه‌ هاست؛ اگر پیشرفت ریالی و فیزیکی پروژه‌ ها بالا باشد، صندوق برای معامله گزینه مناسب تری خواهد بود.

نکته : خرید واحدهای سرمایه گذاری صندوق املاک و مستغلات برای تمامی افرادی که سرمایه گذاری با پول کم برایشان امکان‌ پذیر است، در دسترس است. ولی این امکان وجود دارد که با خود بگوییم که داشتن چند واحد سرمایه گذاری که منجر به صاحب ملک شدن‌ مان از طریق این صندوق نخواهد شد! باید گفت در حالی که باید تلاش برای افزایش واحدهای سرمایه گذاری خود در این صندوق کنیم؛ از طرفی باید این را هم در نظر داشت که سرمایه ما، هر چند کم، در جایی قرار گرفته است که با تورم برابری می‌ کند و همان میزان ارزش پول ما را حفظ خواهد کرد.

مزایای صندوق املاک و مستغلات

صندوق املاک ابزاری مناسب برای کسانی است که قصد سرمایه گذاری در پروژه‌ های ساختمانی را دارند. در این بخش بعضی از مزایای صندوق املاک و مستغلات را بررسی کرده ایم:

امکان سرمایه گذاری با پول کم : به منظور ورود به بازار املاک به نسبت بازار سهام، سرمایه بیشتری احتیاج دارید. لذا شما می توانید با حداقل مبلغ ۱۰۰ هزار تومان در پذیره‌ نویسی صندوق‌ های مبتنی بر صدور و ابطال شرکت کنید. در دوره بعد از پذیره‌ نویسی هم انواع صندوق‌ های سرمایه‌ گذاری با قیمت واحدهای متفاوت وجود دارد که قادرید با توجه به میزان سرمایه خود، گزینه مناسب خود را انتخاب کنید. همچنین می‌ توانید با حداقل مبلغ ۵۰۰ هزار تومان در صندوق‌ های ETF سرمایه‌ گذاری داشته باشید.

حتما برایتان جالب است : بهترین سرمایه گذاری کم ریسک در ایران

چنین امکانی در حوزه املاک وجود ندارد و فقط وقتی که سرمایه زیادی در اختیار داشته باشید، با گزینه سرمایه‌ گذاری در حوزه املاک و مستغلات روبرو خواهید شد؛ لذا دسترسی به بورس ساده تر است و با مبالغ کم نیز می توان وارد این بازار شد و برای سرمایه گذاری اقدام کرد.

نقدشوندگی بالا : با توجه به قابل معامله بودن واحدهای صندوق زمین، شما می‌ توانید به سادگی واحدهای خریداری شده را در سازمان بورس به فروش برسانید و پول نقد دریافت کنید، از همین روی می توان گفت که نقدشوندگی صندوق ساختمان بالاست.

شفافیت بالا : همه اطلاعات و گزارشات مالی صندوق‌ های ساختمان از طریق سایت صندوق قابل رویت و بررسی می باشد.

حفظ سرمایه در برابر تورم : سرمایه گذاری در واحدهای صندوق املاک موجب می شود تا سرمایه‌ های مردم در برابر تورم حفظ شوند و حتی افزایش یابد.

کاهش ریسک سرمایه گذاری : ریسک سرمایه گذاری در کارهای ساختمانی اگر مستقیم باشد، بالاست و امکان دارد شما به علت نوسانات شدید مصالح نتوانید به طور شخصی و با سرمایه شخصی حتی ساخت و سازهای کوچک را در دستور کار قرار دهید، ولی در صندوق با توجه به این که نظارت سازمان بورس وجود دارد، امنیت صندوق به مراتب بالاتر است!

معافیت از مالیات پروژه‌ ها : سرمایه گذاران در صورت سرمایه گذاری در صندوق زمین از مالیات پروژه‌ ها معاف می شوند.

قابل معامله بودن : صندوق‌ های زمین و ساختمان از نوع etf یا قابل خرید و فروش هستند و این ویژگی موجب می شود تا صندوق زمین در فرابورس معامله شود و مثل سهم مورد معامله قرار گیرد. واحدهای این صندوق‌ ها را می‌ توان مانند دیگر صندوق‌ ها در ساعات معامله بورس یعنی از ساعت ۹ تا ۱۲:۳۰ روزهای شنبه تا چهارشنبه مورد معامله قرار داد.

ریسک های صندوق زمین و ساختمان در بورس

سرمایه گذاری در صندوق‌ های املاک و مستغلات نوعی شراکت با شرکت‌ های ساخت و ساز محسوب می شود، از همین روی شما مانند هر شراکتی هم در سود و هم در ضرر شریک هستید. لذا در این صندوق می بایست تا حدی ریسک پذیری بالایی داشته باشید. البته با توجه به تورم و افزایش قیمت زمین و به صورت کلی مسکن، این صندوق‌ ها در بازه‌ های زمانی بلندمدت همواره سود خوبی را برای سرمایه گذاران خود به همراه داشته اند.

ارزش خالص دارایی و میزان سوددهی صندوق املاک و مستغلات

ارزش خالص دارایی‌ ها یا NAV صندوق سرمایه املاک و مستغلات در واقع مابه‌ التفاوت ارزش دارایی‌ ها و بدهی‌ های صندوق است. هر 6 ماه یک‌ بار یک کارشناس رسمی دادگستری، به منظور پیشرفت پروژه و مصالحی که در آن استفاده شده است، بر مبنای ارزش روز آن ها، ارزش خالص دارایی را محاسبه و اطلاع رسانی می کند، ولی در عین حال مدیران این صندوق‌ ها باید در بازه‌ های زمانی مشخص اطلاعات لازم و میزان پیشرفت صندوق را اعلام نمایند.

مهم ترین نکته ای که باید در مورد سودآوری صندوق املاک و مستغلات در نظر گرفت، این است که این صندوق‌ ها هیچ سود تضمین‌ شده‌ ای ندارند، لذا پس از اتمام پروژه و تکمیل ساخت، سود حاصل از فروش پروژه میان سهامداران تقسیم خواهد شد و این در حالی است که سرمایه‌ گذاری پیش از اتمام پروژه بخواهد سهمش را به فروش برساند، می تواند از طریق بازار فرابورس برای فروش واحدهای صندوق خود اقدام کند.

حتما برایتان جالب است : فروش متری مسکن در بورس کالا

نکته اصلی اینجاست که این قیمت شاید کم تر، بیشتر یا معادل سهم اولیه سرمایه گذار باشد. لذا سرمایه گذاران در صندوق‌ های سرمایه گذاری املاک و مستغلات باید این نکته را بدانند که این صندوق‌ ها سود روزشمار ندارند، چرا که تامین مالی این صندوق‌ ها از نوع شراکت است و لذا سرمایه‌ گذاران در سود و زیان صندوق شریک می باشند.

تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستلغات

فرق صندوق زمین با املاک و مستغلات روشن‌ تر است، به این خاطر که صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی پروژه ساختمانی کاربرد دارد و در صندوق املاک و مستغلات واحدهای ساخته شده به صورت واحدهای صندوق فروخته می‌ شوند.

نکات مهم درباره صندوق املاک بورس

1. این صندوق ها مجموعه‌ ای از دارایی‌ ها که شامل زمین، فروشگاه، برج و موارد بسیار دیگری از این دست می‌ شوند را مدیریت می‌ کنند.
2. شرکت‌ های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، سود حاصله را میان سرمایه‌ گذاران خود تقسیم می‌ کنند. دوره‌ های تقسیم سود می‌ تواند ماهانه، فصلی یا به صورت سالانه باشد. طبق مقررات، حداقل ۹۰ درصد از درآمدهای دریافتی حاصل از اجاره دارایی‌ های غیرمنقول و نیز سود دریافتی ناشی از سرمایه‌ گذاری در اوراق بهادار تحت تملک صندوق پس از کسر هزینه‌ های صندوق میان سرمایه‌ گذاران تقسیم خواهد شد.
3. به این خاطر که هدف ایجاد صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات فراهم کردن امکان سرمایه‌ گذاری برای تمامی افراد با هر سطح سرمایه است، حداقل واحد سرمایه گذاری در این صندوق‌ ها به ارزش یک واحد صندوق است.
4. روش‌ های افزایش سرمایه در این صندوق‌ ها هم به 3 روش صدور حق تقدم، پذیره نویسی به قیمت ثابت و پذیره‌ نویسی به قیمت بازار و به شکل تدریجی است.
5. نوع سرمایه گذاری در این صندوق ها از نوع سرمایه گذاری محدود است، از همین روی برای اقدام به خرید و فروش یا همان صدور و ابطال واحدهای سرمایه گذاری این صندوق می بایست بر اساس نظر مدیر صندوق و تحت شرایطی که در اساسنامه و امیدنامه صندوق گفته شده است، عمل کنیم.

نتیجه گیری و کلام پایانی

صندوق‌ های سرمایه گذاری املاک و مستغلات روشی برای خرید سهام املاک و مستغلات برای همه افراد با هر میزان سرمایه هستند. لذا چنانچه کسی بخواهد امکان خانه‌ دار شدن خود را فراهم کند، می تواند با پذیرش ریسک‌ های این نوع سرمایه‌ گذاری و دریافت سود حاصل از آن اقداماتی اولیه برای خریداری خانه با کم ترین میزان سرمایه را انجام دهند.

از اصلی ترین اهداف تشکیل صندوق املاک و مستغلات سر و سامان دادن به وضعیت اجاره‌ دهی واحدهای تجاری و مسکونی در ابعاد بزرگ است. حضور این صندوق در جایگاه اجاره داری می تواند نوسانات میزان اجاره‌ ها را تا اندازه زیادی کاهش دهد و در بخش خرید واحدها نیز صندوق املاک و مستغلات می‌ تواند با خرید واحدها در واقع تقاضا را تامین کند و آن‌ ها را به صورت مناسب به عرضه برساند.

همان طور که در ابتدای مقاله قول دادیم، در این مطلب صفر تا 100 صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات را باهم بررسی کردیم.

در مورد سرمایه گذاری در بازار مسکن حتما این مقاله را بخوانید تا از صفر تا 100 سرمایه گذاری در بازار مسکن اطلاع پیدا کنید؛

هر سوال یا ابهامی در مورد صندوق املاک و مستغلات بورس داشتید، در بخش دیدگاه ها بنویسید تا پاسخ دهیم.