عوامل تعیین کننده قیمت مسکن

تحولات قیمتی در بازار مسکن ایران از جمله مواردی است که در سالیان اخیر بسیار شاهد آن بودیم و در این راستا مطالعات زیادی به شکل بررسی عوامل تعیین کننده قیمت مسکن صورت گرفته است، اما در این مطلب قصد داریم تا نگاهی عمیق تر به تغییرات قیمتی در بازار مسکن بپردازیم و ببینیم که عوامل تاثیرگذار در بازار مسکن چه مواردی هستند و چطور می توانند بر قیمت مسکن تاثیرگذار باشند.

حتما برایتان جالب است : فوت و فن سرمایه گذاری در ملک

به صورت کلی می توان گفت که در کوتاه مدت، رابطه علیت دو طرفه میان متغیرهای قیمت زمین، شاخص بهای عمده فروشی مصالح ساختمانی و قیمت سکه طلا (تحت عنوان بازار جانشین) با قیمت مسکن برقرار است و همچنین علیت میان متغیرهای متوسط درآمد خانوار و سرمایه گذاری بخش خصوصی در مسکن با قیمت مسکن، در کوتاه مدت یک طرفه است. در ادامه بیشتر در مورد عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن صحبت خواهیم کرد؛

عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن کدامند؟

عوامل موثر بر قیمت مسکن به دو گروه اصلی تقسیم می شوند؛ اولی عوامل بنیادی که به وسیله نیروهای عرضه و تقاضای بازار مدیریت می شود و دسته دوم عوامل غیر بنیادی که مربوط به عملکرد اقتصاد مسکن نیستند، بلکه شامل نیروهایی می شوند که خارج از عملکرد بخش مسکن، بر قیمت مسکن اثرگذار هستند.

تغییرات قیمت زمین، قیمت میلگرد و آهن آلات، نرخ تورم و نقدینگی، نرخ بهره و ارز، ساختار جمعیتی، درآمد خانوار و متغیرهای فضایی مانند امکانات ساختاری مسکن و خصوصیات محله که در سالیان اخیر به خصوص در شهرهای بزرگ اتفاق افتاده است را می توان مهم ترین عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن به حساب آورد. در حقیقت افزایش عمده قیمت مسکن متاثر از تغییرات ارزش زمین است، به این خاطر که زمین اصلی ترین و در حقیقت زیربنایی ترین رکن توسعه شهری به حساب می آید و محدودیت در عرضه آن در مقابل تقاضای روزافزون جمعیت شهری، افزایش قیمت شدید آن را به همراه خواهد داشت!

به همین خاطر است که در مناطقی که شدت استفاده از زمین بسیار زیاد است، قیمت زمین تاثیر زیادی در قیمت تمام شده یا قیمت کالای نهایی دارد، لذا به این خاطر که عرضه زمین نمی تواند تقاضای افراد را برطرف نماید، قیمت مسکن به صورت جهشی بیشتر خواهد شد. در ایران به علت توسعه نیافتگی و عدم کارآمدی بازارهای مالی و سرمایه، بازار مسکن نقش مهمی در جذب دارایی های افراد بر عهده دارد، بنابراین می توان آن را به عنوان نماینده بازار دارایی در نظر گرفت. حائز اهمیت ترین ترین موضوع حوزه مسکن از دیدگاه شهروندان قیمت زمین، مسکن و اجاره به شمار می رود. تاثیراتی که شوک قیمت زمین و مسکن در سالیان گذشته برجای گذاشته است، همین موضوع را نشان می دهد.

حتما برایتان جالب است : سرمایه گذاری در بازار مسکن

به این دلیل که قیمت مسکن از اصلی ترین علایق صاحبان املاک، بنگاه ها، سیاست گذاران و همچنین مالکان واحدهای مسکونی می باشد، تغییرات قیمت آن بر روی خانوارها، بنگاه های تولیدکننده مسکن و همین طور برای دولت اهمیت بسیار زیادی دارد. نوسانات قیمت در این عرصه شرایط جوامع را از نظر اقتصادی/اجتماعی تحت تاثیر قرار می دهد، لذا عوامل موثر بر این حوزه به حل برخی از مشکلات پیرامون موضوع مسکن کمک می کند و مطمئنا موضوع سیاست گذاری و برنامه ریزی در اعطای خدمات را در این عرصه تسهیل خواهد کرد.

بازار مسکن در سالیان اخیر یکی از نوسانی ترین حوزه های اقتصاد ایران بوده و این طور به نظر می آید که طی این سال ها قیمت مسکن در ایران تحت تاثیر عوامل کلان اقتصادی بوده است، بنابراین در قسمت بعدی در این مورد صحبت می کنیم که قیمت مسکن با تورم چه رابطه ای می تواند داشته باشد.

قیمت مسکن با تورم چه رابطه ای دارد؟

1) شاخص بازار سهام : همان طور که احتمالا می دانید، قیمت مسکن با شاخص بازار سهام در ارتباط است، چرا که بازار سهام به عنوان بازاری جانشین برای بازار مسکن عمل کرده و با ایجاد هرگونه کاهشی در شاخص قیمت بازار سهام، ممکن است بعضی از سرمایه گذاران حوزه بورس، برای ورود به بخش های دیگر اقتصاد از جمله بازار مسکن اقدام کنند و همین امر می تواند تاثیر مستقیمی بر افزایش تقاضا و به دنبال آن افزایش قیمت مسکن داشته باشد.

بنابراین بازار سهام را می توان به عنوان رقیب اصلی بازار مسکن در نظر گرفت و هرگونه رونقی در آن، اقبال بیشتر سرمایه گذاران به بازار سهام را به همراه خواهد داشت و این به معنی روی گردانی سرمایه گذاران از دیگر بازارهای رقیب از جمله بازار ارز، طلا و مسکن است، بنابراین قیمت مسکن ارتباط منفی با شاخص بازار سهام دارد.

2) رشد عرضه پول و تورم : رشد عرضه پول و حجم نقدینگی ضمن افزایش شاخص قیمت ها، افزایش قیمت مسکن به عنوان بخشی از سبد مصرف کننده را نیز به همراه خواهد داشت. در شرایط تورمی (همیشه)، هزینه ساخت یک واحد مسکن برای سازندگان بیشتر می شود و این افزایش می تواند دو دلیل داشته باشد؛ یکی افزایش هزینه مصالح ساختمانی و قیمت آهن آلات می باشد، چرا که یکی از دلایل افزایش تورم، افزایش در شاخص قیمت مصالح و خدمات ساختمانی به عنوان اجزای تشکیل دهنده سبد کالاهایی است که در محاسبه تورم وارد می شود.

بنابراین در زمان وجود تورم باید مطمئن بود که متوسط شاخص قیمت آهن و خدمات ساختمانی هم بیشتر شده است و افزایش هزینه تمام شده بنا و قیمت نهایی مسکن به سبب همین موضوع خواهد بود. از طرفی در شرایط تورمی کارگران ساختمانی هم با در نظر گرفتن تورم واقعی و با لحاظ انتظارات تورمی خود، دستمزد بیشتری را درخواست می دهند و این امر افزایش هزینه های تولید و ایجاد تورم ناشی از افزایش دستمزد در بخش مسکن را به همراه خواهد داشت. در حقیقت می توان این طور گفت که تولید مسکن چه کار بر باشد و چه سرمایه بر، از دید نظری افزایش حجم پول و افزایش سطح قیمت ها، موجبات افزایش قیمت در این حوزه را فراهم خواهد کرد.

3) درآمد سرانه خانوار : با در نظر گرفتن ثبات دیگر شرایط، با افزایش درآمد سرانه خانوار به علت نرمال بودن کالای مسکن، تقاضا برای آن بیشتر شده و قیمت آن افزایش پیدا خواهد کرد که این دلایل مختلفی دارد؛ نخست این که با افزایش درآمد، تمایل خانوارها به تملک مسکن و ترک اجاره نشینی خاصه در کلان شهرها که قیمت نسبی مسکن در آن بالاست، بیشتر خواهد شد، پس تقاضای خانوارها برای مسکن افزایش پیدا می کند.

حتما برایتان جالب است : سرمایه گذاری مسکن در پردیس

این بخش افزایش تقاضای مسکن به تقاضای مصرفی مسکن مرتبط است، ولی از طرفی با افزایش درآمد، تقاضای مسکن به عنوان کالای سرمایه ای هم بیشتر می شود و به این خاطر که میل نهایی به پس انداز با افزایش درآمد بالاتر می رود، بازار مسکن هم تحت عنوان بازاری که بخشی از سرمایه گذاری های کل اقتصاد را به خود اختصاص داده است، بین گزینه های خانوارها قرار خواهد گرفت. لذا افزایش درآمد سرانه خانوارها، سرمایه گذاری بیشتر آن ها در بازار مسکن را به همراه خواهد داشت و این طور می توان تاثیر این دو عامل بر یک دیگر را توجیه کرد.

4) سطح زیربنای ساختمان های تکمیل شده : سطح زیربنای ساختمان های تکمیل شده بیانگر عرضه مسکن در هر دوره می باشد. افزایش عرضه، کاهش قیمت را به همراه خواهد داشت، بنابراین می توان گفت که سطح زیربنای ساختمان های تکمیل شده و شاخص قیمت مسکن با یک دیگر ارتباط منفی دارند، لذا لازم است خریداران با عوامل موثر بر قیمت مسکن آشنا شوند و با در نظر گرفتن عوامل تاثیرگذار گوناگون، بهترین زمان خرید مسکن در ایران را به بهترین شکل تشخص دهند.