خرید اوراق مسکن در بورس چگونه است؟

آیا می دانید برای خرید اوراق مسکن در بورس باید چگونه اقدام کنید؟ خرید اوراق مسکن در بورس برای بسیاری از افراد اجتناب ناپذیر است، پس بهتر است در این مطلب، یک بار برای همیشه نحوه خرید اوراق مسکن در بورس را اتفاقا بسیار ساده هم است را به زبان ساده یاد بگیرید تا اگر نیاز به خرید اوراق مسکن داشتید، بتوانید این کار را از طریق پنل بورسی خود انجام دهید، پس تا انتها با مای مانی همراه بمانید.

خرید اوراق مسکن در بورس

تملی و تسه یا همان اوراق تسهیلات مسکن در بورس مورد معامله قرار می گیرد، لذا کسانی که قصد خرید خانه را دارند و به علت نداشتن سرمایه کافی، نیاز به استفاده از وام مسکن دارند، می توانند از این تسهیلات با شرایطی خاص بهره مند شوند. حال بعضی از افراد با سپرده گذاری در بانک مسکن در حسابی به عنوان تسهیلات صندوق پس انداز یکم به مدت 1 سال آن هم با نصف وجه لازم خود قادرند این وام را مورد استفاده قرار دهند ولی بعضی دیگر به علت نیاز ضروری به این وام مجبور به خرید اوراق تسهیلات مسکن در بورس و ارائه آن به بانک مسکن جهت دریافت وام خواهند بود.

اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس ایران قابل معامله است و ساعات معاملاتی آن هم مثل بازار اصلی بورس از ساعت 9:00 الی 12:30 دقیقه است. در حقیقت شخص با خرید این اوراق با هزینه هایی که بعدتر در مورد آن صحبت می کنیم، نیاز به قرار دادن وجه خود در بانک به مدت یک سال ندارد و این هزینه را از طریق خرید تسه می پردازد. به منظور بررسی اوراق گواهی تسهیلات مسکن، کافی است وارد سایت سازمان بورس اوراق بهادار ایران به نشانی tsetmc.com شوید و در بخش جست و جو، کلید واژه ”تسه” را تایپ کنید تا بتوانید اوراق مسکن با سررسیدهای گوناگون را مشاهده کنید.

در صورتی که تمایل دارید در ارزهای دیجیتال مثل بیت کوین، اتریوم و … سرمایه گذاری امن کنید و از امتیاز 10 درصد تخفیف کارمزد در معاملات رمزارزها بهره مند شوید، میتوانید از طریق لینک زیر اقدام به ثبت نام نمایید؛

سرمایه گذاری در ارزهای دیجیتال

سرمایه گذاری در ارزهای دیجیتال

پیش تر و در ابتدای مقاله تصویر اوراق تسهیلات مسکن در سایت مدیریت فناوری بورس را برای شما آوردیم که شامل انواع تسهیلات با سر رسیدهای گوناگون است. در این مطلب بیشتر قصد داریم در مورد گواهی تسهیلات مسکن و نحوه معامله اوراق تسه در بازار سرمایه صحبت کنیم، پس تا انتهای مقاله با مای مانی همراه باشید.

اوراق مسکن “تسه” چیست؟ 

اوراق مسکن یا همان “تسه” وامی است که جهت خرید ملک یا زمین قابل دریافت است. این اوراق به وسیله بانک مسکن منتشر و در بازار فرابورس قابل خرید و فروش است که در آن وام گیرنده برای خرید یا نگهداری خانه یا ساخت و تعمیر املاک و مستغلات می تواند از این تسهیلات استفاده کند و موافقت کند که با گذشت زمان، در یک سری پرداخت‌ های منظم، آن را بازپرداخت کند. جالب است بدانید که در این مدت ملک به عنوان وثیقه جهت تامین وام کار خواهد کرد.

در حقیقت این بدین معنی است که تا وقتی که وام آن پرداخت نشود، در مقابل، ارزش خانه شما به عنوان ضمانت است و این در حالی است که قادر به ادامه بازپرداخت وام نباشید، وام‌ دهنده قادر است خانه شما را پس بگیرد و آن را به فروش برساند تا پول خود را دریافت کند. چنانچه قصد دارید بدانید برای خرید اوراق وام مسکن چطور باید اقدام کنید، این مطلب مای مانی را حتما بخوانید. شما می‌ توانید به صورت مستقیم از طریق بانک مسکن و شعب آن این وام را دریافت نمایید.

همچنین قادرید از یک کارگزار یا مشاور مالی بهره بگیرید و با حساب کارگزاری خود برای خرید اوراق مسکن اقدام کنید. وقتی که با کارگزاران تماس حاصل می کنید، آن ها همه موارد را در مورد این وام به شما می گویند و این که قیمت و شرایط وام اوراق مسکن را توضیح می دهند. دریافت مشاوره از متخصصان این حوزه، بهترین کمک و راهنمایی برای شماست. در خصوص با شرایط دریافت وام اوراق مسکن بایستی پاسخگوی موارد زیر باشید:

• چه نوع وامی نیاز دارید؟
•  دقیقاً قصد خرید چه ملکی را دارید؟
• به چه میزان وام و در چه مدتی نیاز دارید؟
• میزان نرخ بهره‌ ای که می خواهید با آن وام دریافت کنید، چقدر است؟

شرایط دریافت وام اوراق مسکن

در صورت درخواست وام برای خرید مسکن مهر، باید در نظر داشت که شرایط دریافت وام اوراق مسکن، داشتن سند ملک است و این بدین معنی است که ملکی که قصد خرید آن را دارید، وام دیگری نداشته باشد و وام مسکن مهر آن تسویه شده باشد. دیگر شرایط دریافت وام مسکن به شرح زیر می باشد:

• مبلغ وام بیش‌ تر از ۸۰ درصد ارزش ملک نباشد.
• متقاضی وام نباید در سیستم بانکی سابقه چک برگشتی و بدهی سررسید شده داشته باشد.
• سن بنا بیش از ۲۵ سال نباشد؛ در نظر داشته باشید که سن بنا از تاریخ صدور اولین پروانه ساختمانی لحاظ خواهد شد.
• متقاضیان دریافت وام از طریق خرید اوراق تسهیلات بانک مسکن از بورس، می بایست در سامانه سجام ثبت نام و احراز هویت کرده باشید.

روش‌ های خرید اوراق مسکن

به منظور خرید اوراق مسکن بایستی از طریق خرید اوراق بهادار و یا خرید از صندوق پس‌ انداز مسکن اقدامات لازم را در دستور کار خود قرار دهید. مدیرعامل بانک مسکن در خصوص با خرید تسهیلات مسکن بدون سپرده گفته است که پرداخت تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده به صورتی است که ۵۰ درصد مبلغ تسهیلات از محل اوراق گواهی حق‌ تقدم استفاده از تسهیلات مسکن و ۵۰ درصد مابقی از محل منابع بدون سپرده (مجموعاً تا سقف‌ های ابلاغی تسهیلات خرید مسکن اوراق گواهی حق‌ تقدم)، پرداخت خواهد شد.

حتما برایتان جالب است : حباب مسکن چیست و عوامل ایجاد آن کدامند؟

بدین شکل متقاضیان تنها برای نیمی از تسهیلات نیاز به خرید اوراق خواهند داشت که تفاوت این دو در مدت بازپرداخت وام خلاصه می شود. دوره بازپرداخت از روش خرید اوراق ۱۲ سال و از طریق تسهیلات بدن سپرده ۵ سال است. خرید اوراق وام مسکن به سایر روش ها نیز امکان پذیر است که به صورت زیر می باشد:

خرید مستقیم از بانک : در ایران به این دلیل که تنها بانک مسکن اوراق مسکن یا همان “تسه” را منتشر می کند، پس از شروط دریافت وام بانک مسکن داشتن حساب سپرده ممتاز است که در ازای سپرده‌ گذاری در این حساب، اوراق بگیرید یا اگر حسابی در این بانک ندارید، برای بازکردن حساب صندوق پس‌ انداز یکم اقدام کنید و به مدت 1 سال موجودی خود را در این حساب نگه دارید تا بعد از گذشت این زمان، امکان دریافت اوراق مسکن را داشته باشید، ولی بعضی مواقع افراد جهت خرید یا ساخت ملک مورد نظر خود فرصت کافی در اختیار ندارند که در این صورت می بایست از سایر روش ها اقدام نمایند.

خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن در بورس : همان طور که پیش تر هم اشاره کردیم، اوراق مسکن در بازار فرابورس با نماد “تسه” مورد معامله قرار می گیرد، لذا شما تنها با دریافت یک کد بورسی از کارگزاری قادرید این اوراق را خرید و فروش نمایید. البته باید در نظر داشته باشید که به عنوان کارمزد معاملات درصدی از حساب سرمایه‌ گذار در زمان معامله اوراق تسهیلات مسکن از حساب سرمایه‌ گذار کسر خواهد شد. بنابراین به این دلیل که این اوراق معاف از مالیات به حساب می آیند، کارمزد معاملات اوراق تسهیلات مسکن مثل کارمزد سهام قابل معامله معادل ۰.۰۴۹ درصد به ازای کارمزد خرید و ۰.۰۲۴ درصد برای کارمزد فروش منظور می شود.

لذا به منظور خرید اوراق تسه، اطلاع از شرایط اعطای تسهیلات بانک مسکن الزامی است. چنانچه متقاضی، قصد خرید یک واحد مسکونی راداشته باشد و در چارچوب شرایط و ضوابط واحدهای مسکونی مشمول تسهیلات بانک مسکن نگنجد، امکان استفاده از این تسهیلات وجود نخواهد داشت. در حقیقت این مرحله بایستی قبل از خرید اوراق صورت پذیرد و توجه به آن امری الزامی تلقی می شود. بعد از اطلاع از شرایط اعطای تسهیلات، چنانچه متقاضی، کد بورسی داشت، قادر خواهد بود اوراق مذکور را مورد معامله قرار دهد.

• بعد از این که در سامانه سجام ثبت نام کردید و کد بورسی را دریافت کردید، بایستی برای واریز وجه خرید اوراق تسه به حساب کارگزاری اقدام نمایید.
• در گام بعدی و از طریق سامانه معاملاتی کارگزاری که انتخاب کردید، برای خرید اوراق مورد نظر اقدام کنید.
• در ادامه و بعد از گذشت یک روز کاری، گواهی اوراق خریداری شده آماده تحویل به شما خواهد بود. لذا می بایست این برگه را از سایت ddn.csdiran.com دریافت کنید و به بانک مسکن ارائه فرمایید.
• پس از این که متقاضی مراحل بانکی را انجام داد و وام خود را از بانک مسکن گرفت، اوراق مربوطه به وسیله بانک باطل خواهد شد.
• با انجام این کار این اوراق را دیگر نمی توانید بفروشید. در زمان ثبت سند در دفاتر ثبت اسناد رسمی چک حاوی مبلغ وام از طرف نماینده بانک به فروشنده تحویل داده خواهد شد.
• با توجه به معامله اوراق تسه در بورس، چطور می‌ توان از قیمت این اوراق آگاه شد و مبنای قیمت‌ گذاری این اوراق چیست؟ جالب است بدانید که بهای اوراق تسه، به نظام عرضه و تقاضا وابسته است و بدین وسیله نوسان می کند؛ لذا به منظور اطلاع از آخرین قیمت اوراق تسه می‌ توانید به سامانه شرکت مدیریت فناوری بورس تهران به آدرس www.tsetmc.com  مراجعه فرمایید و اطلاعات لازم را از طریق این وب سایت دریافت نمایید.

نکته : به منظور در یافت برگ سهام خریداری شده بایستی به سایت ذینفعان بورس به نشانی ddn.csdiran.com مراجعه فرمایید و بعد از دریافت برگ سهام، از آن پرینت تهیه کنید و به بانک ارائه کنید.

قیمت اوراق وام مسکن

در گذشته اوراق تسهیلات بانک مسکن به شکل غیر منسجم خرید و فروش می شد، ولی از وقتی که این اوراق در فرابورس پذیرش شد و مورد معامله قرار گرفت، قیمت گذاری و معاملات آن‌ها به شکل ضابطه‌ مند انجام می شود و می توان این طور گفت که قیمت اوراق در بازار فرابورس مثل قیمت دیگر سهم ها بر اساس نظام عرضه و تقاضا در بازار مشخص می شود.

حتما برایتان جالب است : دلایل سرمایه گذاری در املاک

بنابراین هر چقدر عرضه افزایش یابد، قیمت اوراق کم‌ تر و بالعکس هر چقدر تقاضا افزایش یابد، قیمت اوراق افزایش پیدا خواهد کرد، پس می توان این طور گفت که قیمت اوراق تسهیلات بر اساس دامنه نوسان مشخص بازار در روز نوسان کرده و مشخص خواهد شد.

مدت اعتبار اوراق تسه و محدودیت زمانی معامللات

در نظر داشته باشید که به صورت کلی مدت اعتبار اوراق‌ تسهیلات مسکن جهت معامله دو سال بعد از تاریخ انتشار می باشد ولی مدت اعتبار اوراق برای دریافت وام دو سال و یک ماه می باشد. بنابراین بعد از گذشت 2 سال از تاریخی که در اوراق تسهیلات مسکن ثبت شده است، بانک به اوراق ذکر شده وامی تخصیص نمی دهد و امکان فروش اوراق تسه هم از شما سلب خواهد شد؛ برای مثال اوراق “امتیاز تسهیلات مسکن آبان ماه 1401(تسه 0008)” در نیمه آبان ماه 1401 عرضه شده است و تا دو سال پس از این تاریخ، یعنی نیمه آبان 1403 اعتبار خواهد داشت و پس از آن منقضی خواهد شد.

این را هم باید در نظر داشت که اوراق بانک مسکن تا ۴ ماه بعد از خرید، قابل فورش نیستند و در سبد سرمایه گذاری شما نمایش داده نمی شوند، البته این محدودیت در مورد اوراقی که تنها 4 ماه از مهلت معاملاتی آن‌ ها باقی مانده است، وجود ندارد. از همین روی نوسان‌ گیری در اوراق تسهیلات مسکن امکان پذیر نیست. در حقیقت چنانچه این اوراق را بخرید و همان روز بخواهید آن ها را بفروشید، سفارش فروش شما ثبت و انجام نخواهد شد، مگر این که تا تاریخ انقضای اوراق کم تر از چهار ماه زمان باقی مانده باشد.

اهمیت توجه به تاریخ انقضای اوراق تسهیلات مسکن

همان طور که پیش تر اشاره کردیم، اوراق تسهیلات مسکن تاریخ انقضا دارند و بایستی حواس خود را جمع کنید که بر مبنای تاریخ خریداری شده، فرصت استفاده از آن را داشته باشید. روی نماد معاملاتی این اوراق، نام ماه و دو رقم آخر سال صدور قابل مشاهده است که تاریخ انتشار و فرصت استفاده از اوراق را بیان می کند. برای مثال نماد امتیاز تسهیلات مسکن مهر 1401 مربوط به اوراقی است که در مهر ماه 1401 منتشر شده است و مدت اعتبار آن تا دو سال است که این مدت با نظر بانک مسکن و در شرایط خاص امکان تمدید را خواهد داشت.

چنانچه مدت 2 ساله این اوراق به اتمام برسد، اوراق باطل می شوند و دیگر نمی‌ توان با آن‌ ها وامی دریافت کرد. البته بایستی این نکات را در نظر داشت که چه زمانی قصد دارید از این اوراق استفاده کنید؛ لذا چنانچه بلافاصله قصد استفاده از اوراق خریداری شده خود را دارید، ارزان‌ ترین اوراق موجود در بورس را بخرید. لازم به ذکر است که ارزان‌ ترین اوراق، اوراقی هستند که زمان کمی به ابطال آن‌ ها باقی مانده است.

حتما برایتان جالب است : دلایل رکود بازار مسکن

با توجه به این موضوع که کارکرد اوراق خریداری شده در بازار، با یک دیگر یکسان است، تنها نکته مهم اینجاست که فرصت استفاده از اوراق خریداری شده را با توجه به مدت زمانی که امکان دارد به دلیل کارهای بانکی صرف کنید، در اختیار داشته باشید. لذا به صورت کلی این طور توصیه می شود که برای خرید اوراقی اقدام کنید که بیش از 4 ماه زمان برای تصمیم گیری در مورد استفاده از آن در اختیار داشته باشید.

دامنه نوسان و کارمزد اوراق تسهیلات مسکن در بورس

دامنه نوسان تسهیلات مسکن، مثل سایر سهام های بازار، در محدوده ۵+ درصد یا ۵- درصد قیمت پایانی روز پیش خود در نظر گرفته می شود. لذا سرمایه گذار باید در زمان معامله این اوراق، مبلغی به عنوان کارمزد معاملات بپردازد. در نظر داشته باشید که هزینه کارمزد خرید اوراق تسهیلات مسکن (۰٫۴۹ درصد) و هزینه کارمزد فروش (۰٫۲۴ درصد) در نظر گرفته شده است.

بعد از خرید این اوراق به وسیله مشتریان از طرف شرکت سپرده­‌ گذاری مرکزی برای آن ها گواهی اعلامیه خرید صادر خواهد شد که نشان می‌ دهد شخص چه تعداد از اوراق مسکن را در چه نمادی خریداری کرده است. کارگزار خریدار، این گواهی را در اختیار مشتریان قرار می دهند و مشتری با ارائه این گواهی به بانک قادر است فرایند دریافت وام خود را انجام دهد.

اوراق تسهیلات مسکن چه مزایایی دارند؟

اوراق تسهیلات مسکن در کنار ایجاد انعطاف‌ پذیری و هزینه‌ های معاملاتی کم تر، شفافیت به مراتب بیشتری دارد. امکان خانه ‌دار شدن را برای جامعه هدف فراهم می‌ کنند. بعضی از مزیت های اوراق تسهیلات مسکن به شرح زیر می باشند:

• قیمت یکسان در سرتاسر کشور
• ثبت سند مسکن به نام وام‌ گیرنده
• حذف دوره انتظار دریافت تسهیلات
• نقل و انتقال در کم ترین زمان از طریق بورس
• حذف واسطه‌ گران و دلالان از فرایند دریافت وام
• اخذ تسهیلات با مبالغ متنوع تا سقف تسهیلات تصویب شده

نکات مهم درباره اوراق مسکن در بورس

• چنانچه اعتبار اوراق تسهیلات مسکن شما تمام شود، فرصت استفاده از آن را نیز از دست خواهید داد و وجوه پرداختی در ازای خرید اوراق هم مجددا برای شما قابل وصول نخواهد بود. پس توصیه مای مانی این است که تا وقتی که اوراق اعتبار دارند، آن ها را مورد استفاده قرار دهید و یا اوراق خود را در بازار به فروش برسانید.
• هر شخص می تواند 100 میلیون وام خرید یا ساخت خانه به همراه 40 میلیون وام تعمیر یا بازسازی خانه دریافت کند. بنابراین هر فرد برای دریافت وام خرید یا تعمیر خانه به 200 ورقه تسهیلات مسکن و برای دریافت وام جعاله 80 ورقه تسهیلات مسکن احتیاج خواهد داشت.
• لذا یک زوج دو نفره امکان دریافت 200 میلیون وام خرید خانه به همراه 40 میلیون وام تعمیر یا بازسازی خانه را دارند. این زوج برای دریافت این وام، در مجموع به 480 ورقه تسهیلات مسکن احتیاج خواهند داشت.
• کسانی که اوراق تسهیلات مسکن را خریداری می کنند، تا 4 ماه نمی توانند آن را در بازار سرمایه به فروش برسانند. در نظر داشته باشید که این محدودیت برای نمادهایی که تنها 4 ماه تا پایان معاملات آن‌ ها در فرابورس ایران باقی مانده، در نظر گرفته نمی شود.
• اوراق تسهیلات مسکن به وسیله دو بانک ملی و بانک مسکن ارائه می‌ شود که در این بین، اوراق تسه مربوط به بانک مسکن و اوراق تملی مربوط به بانک ملی است.
• به ازای خرید هر برگه از اوراق تسهیلات مسکن، ۵۰۰ هزار تومان وام به دارنده اوراق تعلق پیدا خواهد کرد.
• در مورد اوراق‌ گواهی صادره بانک مسکن‌ (تسه) و تسهیلات‌ بانک ملی (تملی) محدودیت ورود سفارش خرید و انجام معامله به میزان حداکثر ۵۶۰ ورقه برای هر کد معاملاتی در هر جلسه معاملاتی است.

نتیجه گیری و کلام پایانی

اوراق مسکن (تسه) یا اوراق ملی (تملی) اوراق بهاداری هستند که بانک مسکن و ملی به‌ عنوان تسهیلات برای متقاضیان خرید یا ساخت ملک مسکونی در نظر گرفته است. لذا کسانی که توانایی پرداخت مبلغ خرید مسکن یا ساخت آن را ندارند، قادرند برای خرید اوراق وام مسکن و ملی اقدام کنند. شایان ذکر است که متقاضیان این وام می بایست از شرایط وام اوراق مسکن برخوردار باشند؛ اطلاعات تکمیلی در این خصوص را حتما از کارگزاران و کارکنان بانک مسکن و ملی جویا شوید.

ولی در نظر داشته باشید که یکی از شروط اصلی آن قدمت ملک می باشد که نباید بیش از ۲۵ سال باشد. نکته حائز اهمیت دیگر این که مبلغ این وام با توجه‌ به وضعیت تأهل و شهر خرید ملک فرق می کند. قیمت اوراق مسکن با توجه به میزان عرضه و تقاضای آن در فرابورس مشخص خواهد شد و ضمنا نرخ سود انواع وام مسکن بدون سپرده ۱۷٫۵ درصد و مدت‌ زمان بازپرداخت آن ۱۲ سال خواهد بود.

همان طور که پیش‌ تر هم بیان کردیم، اوراق تسهیلات مسکن د رکنار امکان دریافت تسهیلات، ارزش ذاتی هم دارند و مثل سایر اوراق بهادار با قیمت روز در بازار فرابورس قابل خرید و فروش هستند. لذا به این خاطر که این اوراق با توجه به تاریخ اعتبار باقی مانده، در فرابورس با قیمت‌ های گوناگونی خرید و فروش می شوند، امکان کسب سود از محل معامله آن ها هم برای معامله گران وجود دارد. ولی با توجه به ماهیت این اوراق که تأمین مالی ضروری افراد برای خرید مسکن است، از نظر اخلاقی این کار توصیه نمی شود، بنابراین بهتر است از معامله این اوراق به عنوان یک ابزار سفته‌ بازی و با هدف به دست آوردن سود، اکیدا خودداری نمایید.

همان طور که در ابتدای مقاله قول دادیم، در این مطلب در مورد خرید اوراق مسکن در بورس با شما صحبت کردیم.

در مورد سرمایه گذاری در بازار مسکن حتما این مقاله را بخوانید تا از صفر تا 100 سرمایه گذاری در بازار مسکن اطلاع پیدا کنید؛

در مورد خرید اوراق مسکن در بورس هر سوال یا ابهامی داشتید، در بخش دیدگاه ها بنویسید تا پاسخ دهیم.