دلایل رکود بازار مسکن دقیقا کدامند؟

آیا می دانید دلایل رکود بازار مسکن کدامند؟ اگر در بازار مسکن فعالیت کرده باشید، مطمئنا واژه رکود مسکن به گوشتان خورده است، ولی علت رکود مسکن در ایران چیست؟ در این مطلب ابتدا دلایل رکود بازار مسکن را مورد بررسی قرار داده ایم و همچنین راه برون رفت از این رکود و فرصت های سرمایه گذاری که این رکود ایجاد کرده است را نیز بررسی کرده ایم، بنابراین اگر دوست دارید دلایل رکود بازار مسکن را به زبان ساده یاد بگیرید، این مطلب برای شما بهترین راهنماست؛

دلایل رکود بازار مسکن

حوزه مسکن در کشور ما همیشه دوره های رونق و رکود زیادی را تجربه کرده است ولی این طور به نظر می آید که دوره رکود بازار مسکن اکنون از پیش عمق بیشتری پیدا کرده است. می توان گفت که دو دسته عوامل درونی و بیرونی، ایجاد ادوار تجاری در بخش مسکن رکود ایجاد کرده اند که در این بین عوامل بیرونی شامل کاهش رشد اقتصادی، تغییر و تحولات بازار پول، بودجه عمومی، درآمدهای مالیاتی و مواردی از این دست هستند و عوامل درونی نیز شامل عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا در بخش مسکن، ورود و خروج سازندگان غیر حرفه ای و نهادهای گوناگون به بازار مسکن، دوره طولانی ساخت و همچنین عدم وجود زیرساخت های نهادی به حساب می آیند که ناشی از عدم توانایی مالی تقاضا کنندگان است!

حتما برایتان جالب است : فوت و فن سرمایه گذاری در ملک

بازار مسکن بدون احتیاج به بخش ارزی کشور، حتی در شرایط تحریم نیز به خوبی قادر است به عنوان موتور محرک اقتصاد کشور پیش روی کند. در واقع وابستگی بیش از 100 صنعت کشور به حوزه مسکن موجب شده است تا ایجاد رونق در این حوزه تاثیر زیادی در رونق سایر حوزه های اقتصادی داشته باشد، که نهایتا رونق در صنایع وابسته را نیز به همراه خواهد داشت، لذا می تواند یکی از مهم ترین حلقه های ایجاد اقتصاد مقاومتی محسوب شود. نتایج حاصله از این تحقیق نشان می دهد که رکود در رشد اقتصادی باعث رکود در بازار مسکن خواهد شد و این بدین معنی است که بین رکود اقتصادی و بازار مسکن ارتباط مستقیمی برقرار است.

از طرف دیگر اقتصاد حوزه زمین و مسکن، سهم زیادی در کل اقتصاد و هم در امور فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی جامعه به خود اختصاص می دهد. لذا با مدیریت صحیح این منابع، می توان رشد اقتصادی کشور را شاهد بود. در حال حاضر بازار مسکن کشورمان با مشکلات بسیاری مواجه شده است! کاهش قدرت خرید متقاضیان، انبوه واحدهای بدون مشتری، وجود حباب قیمتی در شهرها و به خصوص کلانشهر های بزرگ، چرخه های نوسانی در بخش عرضه و تقاضا و نیز در بازار رهن و اجاره، عرضه بیش از نیاز و تعداد زیاد پروژه های نیمه تمام از مشکلاتی به حساب می آید که بخش مسکن در حال حاضر با آن روبرو است. در واقع دلیل اصلی رکود معاملات و رکود ساخت و ساز، عدم ثبات پول ملی می باشد که وابستگی شدیدی به دلار و درهم دارد!

نکته اصلی اینجاست که این نابسامانی ها، افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان را به همراه داشته است و به دنبال آن ساخت و ساز هم کاهش محسوسی پیدا کرده است که این موضوع به دیگر حوزه های اقتصادی که ارتباط با ساخت و ساز دارند نیز آسیب های جدی وارد خواهد کرد. نداشتن ثبات پول ملی موجب شده است تا سازنده قیمت تمام شده ساخت هر واحد را نداند و همین موضوع ریسک ساخت و ساز را تا حدود زیادی افزایش خواهد داد. لذا چنانچه دلار روی هر عددی تثبیت شود، تکلیف سازنده و تولیدکننده مسکن مشخص خواهد شد ولی این نابسامانی موجب سردرگمی سازندگان و انبوه سازان برای برنامه ریزی می شود. تا زمان افزایش توان متقاضیان واقعی، ساخت و ساز رکودی می ماند، بنابراین بازار مسکن با پارادوکسی روبرو است که در آن از یک طرف تقاضا برای مسکن در حال زیاد شدن است و از طرفی با قفل شدگی معاملات روبرو هستیم. نکته جالب دیگر این که آن چیزی که موجب افزایش قیمت مسکن شده، تقاضای واقعی نیست، چرا که افرادی که مسکن ندارند، توانایی کافی برای خرید هم ندارند!

در طول سال های اخیر، رشد قیمت ها از تقاضای سرمایه گذاری ناشی شده است. چنانچه تقاضای واقعی و مصرفی هم به معاملات اضافه شود، به احتمال زیاد متاسفانه در ماه های آتی افزایش قیمت به مراتب بیشتری را نیز شاهد خواهیم بود. در کشورهای توسعه یافته به صورت معمول ۹۰ درصد مبلغ مسکن از طرف دولت تسهیلات پرداخت می شود ولی امروزه در ایران قابلیت اجرایی شدن ندارد. مدت زمان پرداخت تسهیلات بایستی ۳۰ ساله و نرخ سود آن می بایست تک رقمی شود، ولی در حال حاضر مشاهده می کنیم که بانک ها تمایلی به پرداخت وام مسکن ندارند، چرا که با توجه به شرایط تورمی اقتصاد ایران، پرداخت وام های بلندمدت برای بانک ها صرفه اقتصادی ندارد!

بررسی علل رکود بازار مسکن

گزارشات رسمی خبر از رشد سالیانه بیش از ۵۰ درصدی اجاره بها می دهد و نرخ‌ های جدید از اوایل تابستان کشف خواهد شد؛ در این باره نمایندگان مجلس بر این باورند که چنانچه از همین ابتدای سال برنامه‌ ای برای کنترل بازار در نظر گرفته نشود، تا پایان سال افزایش بسیار بالایی را برای نرخ اجاره بها مشاهده خواهیم کرد. رشد حدود ۵۰ درصدی اجاره بهای مسکن که مشکلاتی را برای اقشار کم درآمد ایجاد کرده است، یکی از گلایه‌ های مطرح شده به وسیله نمایندگان مجلس در دیدار با وزیر راه و شهرسازی بوده است. نمایندگان بر این باورند که در خلاء نظارتی متولیان امر، اجاره بها رفته رفته در حال افزایش است. رکود کماکان بر مسکن حاکم است ولی واسطه‌ های ملکی این طور می گویند که امتناع مالکان از فروش مسکن تا کشف قیمت های جدید از یک طرف و پایین بودن توان طرف تقاضا از طرف دیگر، فضای سردرگمی را در بازار مسکن به وجود آورده است.

حتما برایتان جالب است : سرمایه گذاری در بازار مسکن

این تغییر رویکرد برهی فروشندگان، بعد از رشد ۶ درصدی قیمت مسکن در اسفند 1400 اتفاق افتاده، اما اغلب کارشناسان برای سال جاری افزایش کم تر از تورم عمومی را برای این حوزه متصور هستند. امتناع مالکان از فروش مسکن تا کشف قیمت‌ های جدید از یک طرف و پایین بودن توان طرف تقاضا از طرف دیگر، سردرگمی را در این بازار ایجاد کرده است. در پی رشد ۶ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در اسفند که بنا به گفته فعالان بازار مسکن از عواملی مثل انتظارات تورمی پیش از عید، رشد ۴۰ تا ۵۰ درصد قیمت نهاده‌ های ساختمانی، تورم عمومی، افزایش ۵۷ درصدی نرخ دستمزد، طولانی شدن فرآیند مذاکرات وین، رکود ساخت و ساز و کم‌ رمق بودن پروژه‌ های دولتی ناشی می شود، آینده بازار مسکن در حال حاضر قابل پیش بینی نیست.

واسطه‌ های ملکی این طور بیان می کنند که در هفته‌ های اخیر رفتار طرف عرضه تغییر کرده و به رویکرد امتناع از فروش یا افزایش نرخ های پیشنهادی روی آورده است. از طرفی طرف تقاضا مقداری نسبت به خرید ترغیب شده ولی توان ورود به بازار را ندارد. تعداد زیادی از خانوارها هم منتظر تاثیر پروژه بزرگ ساخت 4 میلیون واحد مسکونی بر بازار مسکن نشسته اند و این دو عامل ظرفیت رشد سنگین قیمت را از بازار مسکن گرفته است. همان طور که احتمالا می دانید، اصلی ترین عوامل موثر بر این بازار تورم عمومی و رشد بازارهای موازی است. اسفندماه سال گذشته معاملات مسکن تهران ۲۰ درصد نسبت به بهمن ماه کم شد ولی قیمت ها 6 درصد افزایش را تجربه کرد و به رقم بی سابقه متوسط ۳۵ میلیون تومان در هر متر مربع رسید!

البته این را هم باید گفت که نرخ رشد سالیانه آن ۱۶ درصد است و این در حالی است که تورم عمومی نقطه به نقطه ۳۵ درصد اعلام شد که کاهش ۱۹ درصدی قیمت واقعی مسکن را نشان می‌ دهد. بررسی‌ های میدانی از وضعیت مسکن نشان می دهد که برآوردها از افزایش قیمت تمام شده ساخت، اثراتی بر قیمت های پیشنهادی فروشندگان گذاشته است؛ اگرچه در نیمه شمالی تهران، حجم سنگینی از واحدهای کلیدنخورده روانه بازار شده اند، ولی در جنوب تهران  کمبود واحدهای مرغوب متناسب با توان طرف تقاضا به شدت حس می شود.

به صورت کلی بازار نسبت به کاهش قیمت های اسمی مقاومت نشان داده است، ولی با این وجود به علت ثبات بازار مسکن در سال گذشته، رشد بازار مسکن در سال جاری نیز محتمل می باشد ولی نه به اندازه افزایش تورم. قیمت مسکن همیشه در اسفند ماه افزایش پیدا می کند که از تورم سیستماتیک اقتصاد ایران ناشی می شود؛ لذا افزایش قیمتی که در اسفند ۱۴۰۰ شاهد بودیم را می توان به همین موضوع نسبت داد. در حقیقت تصور رشد آتی قیمت بر انتظار کنشگران از معاملات اثرگذار است، ولی به علت پر شدن ظرفیت بازار مسکن، بیشتر کارشناسان برای سال جاری رشدی کم تر از نرخ تورم را برای این بازار متصور هستند. رشد قیمتی که در کالاها دیده شد در بخش ساختمان هم تاثیر خواهد گذاشت. این اتفاق به صورت معمول هر ساله اتفاق می افتد. به صورت کلی پیش بینی می شود که بازار مسکن در سال جاری آرام تر شود و البته بعید است که برگشت قیمت ها را شاهد باشیم.

حتما برایتان جالب است : حباب مسکن چیست و عوامل ایجاد آن کدامند؟

به شکل موردی در معاملات، افت قیمت را شاهد هستیم، ولی از سال گذشته نرخ‌ ها در شمال تهران شکسته شده است ولی دل کل بازار برگشت قیمتی را شاهد نخواهیم بود. در واقع کشف قیمت در بازار مسکن منطقی دارد؛ لذا قیمت‌ ها در نظام عرضه و تقاضا مورد سنجش قرار خواهد گرفت. پس هیچ محصولی به شکل غیرمنطقی به یک قیمت خاص دست پیدا نخواهد کرد. کاهش نرخ‌ ها را وقتی شاهد هستیم که عرضه نامحدودی از یک محصول در یک جغرافیای مشخص به وجود آید ولی در حوزه مسکن ایران چنین چیزی وجود ندارد و کماکان با فشار تقاضا روبرو خواهیم بود. جالب است بدانید که بنابر اعلام بانک مرکزی، تعداد معاملات صورت گرفته در اسفند سال گذشته حدود ۶.۸ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۱۹.۹ درصد کاهش و در قیاس با ماه مشابه در سال قبل ۲۹.۶ درصد افزایش یافته است.

نتیجه گیری و کلام پایانی

در زمان رکود بازار مسکن، بعضی از سازنده‌ ها به دلیل کمبود نقدینگی برای انجام تعهدات حاضر به فروش به زیر قیمت اعلامی گذشته خود هستند. متاسفانه در ایران به دلیل نبود جامعه آماری درست و تصمیم برای سازنده خریدار و سرمایه گذار در در بازار‌های گوناگون به ویژه مسکن با ریسک های زیادی روبرو است و عملا مردم، متفاضیان و حتی سازندگان در بلاتکلیفی هستند. جالب است بدانید که افزایش قیمت مسکن در سالیان گذشته بیش از آنکه تحت تاثیر تقاضای مصرفی باشد، از سرمایه‌ گذاری نشات گرفته بود. لذا پس از افزایش قیمت حدود ۶۰۰ درصدی، خرید‌های واقعی و مصرفی به شدت کمرنگ شد، لذا سال ها زمان خواهد برد تا تقاضای مصرفی بتواند مجدد جایگاه خود را در بازار پیدا کند.