بازار مسکن بازاری است که در سالیان اخیر بسیار درگیر حباب های قیمتی بوده است! بسیاری از افراد در کنار این که حباب سکه، حباب خودرو، حباب بورس و … را دنبال می کنند تا فرصت های سرمایه گذاری در این بازارها را شناسایی کنند، حباب بازار مسکن را نیز رصد می کنند تا در صورتی که شرایط برای سرمایه گذاری آن ها فراهم شد، فرصت های مناسب سرمایه گذاری را از دست ندهند، بنابراین تصمیم گرفتیم در این مطلب به این بپردازیم که حباب مسکن چیست و چطور می توانیم از آن برای افزایش سودآوری در این بازار استفاده کنیم، پس اگر دوست دارید بدانید حباب مسکن چیست و چطور می ترکد، این مطلب به زبان ساده شما را راهنمایی می کند.
فهرست مطالب
حباب مسکن چیست؟
در حال حاضر با وجود تحریم ها و همه گیری کرونا، قیمت ها به صورت قابل ملاحظه ای افزایش پیدا کرد که البته این موضوع شامل حال بازار مسکن نیز شد و قیمت ها در این بازار روند افزایشی چشمگیری را طی کرد. شاید چند سالی است که گفته می شود بازار مسکن ایران حباب دارد؛ ولی احتمال دارد معنی و مفهوم این جمله را به صورت دقیق ندانید.
در واقع سوال اصلی اینجاست که حباب مسکن چیست و چگونه به وجود می آید؟ آیا اکنون بازار ملک و امالک در ایران حباب دارد؟ آیا خرید مسکن در این زمان کار درستی است یا خیر و بسیاری از سوالات که در این مطلب قصد داریم در خصوص آن ها صحبت کنیم، پس اگر همچین سوالاتی در ذهن شما هم هست و یا الان برایتان ایجاد شده است، تا انتها همراه ما باشید تا یک به یک به پاسخ آن ها بپردازیم.
حتما برایتان جالب است : سرمایه گذاری در بازار مسکن – از صفر تا صد خرید و فروش مسکن
ابتدا قبل از هر چیزی بهتر است با تعریف حباب مسکن آغاز کنیم؛ واژه حباب فقط برای قیمت مسکن مورد استفاده قرار نمی گیرد و تقریبا برای تمامی محصولاتی که به صورت غیر قابل باور و بیش از اندازه افزایش قیمت داشته باشند، به کار می رود و در کنار مسکن حباب سکه، حباب بورس، حباب ارز و … نیز بسیار رایج است. البته باید توجه داشته باشید وقتی که قیمت محصولی از ارزش واقعی و ذاتی آن بیش از اندازه بیشتر می شود، قیمت آن محصول حباب خواهد داشت.
این اتفاق می تواند دلایل بسیاری داشته باشد که در ادامه به بررسی یک به یک آن ها پرداخته ایم، ولی به صورت کلی در نظر داشته باشید که حباب قیمتی زمانی به وجود می آید که میزان عرضه یک محصول، بسیار کمتر از تقاضای آن باشد. همین موضوع باعث می شود تا بازار محصول مورد نظر رکود اقتصادی را تجربه کند. حال سوال پیش می آید که چگونه می توان به این رکود پایان داد؟ تنها راه پایان دادن به رکودهایی که به همراه حباب به وجود می آیند این است که مولفه های موثر در تشکیل حباب را از معامله حذف کنیم. در واقع اگر این مولفه ها حذف نشوند و سر جای خود باقی بمانند، تنها پررنگ تر شدن رکود در بازار را شاهد خواهیم بود.
عوامل اصلی ایجاد حباب مسکن چیست؟
از حائز اهمیت ترین عوامل ایجاد حباب در قیمت مسکن، رشد نقدینگی و افزایش سرعت گردش آن است. بر اساس آمار بانک مرکزی در طول اسفند ماه، حجم مراودات مالی اعتباری در کل کشور برابر با مبلغ تقریبی 107 هزار میلیارد تومان بوده است که از این عدد 57 هزار میلیارد تومان به تهران تعلق دارد، بنابراین می توان این طور نتیجه گرفت که بیشتر حجم نقدینگی موجود در کشود به تهران تعلق دارد، بنابراین تهران از بیشترین رشد نقدینگی و سریع ترین گردش مالی برخوردار است.
سپرده گذار در این شرایط رکود تورمی وقتی با کاهش ارزش پول روبرو می شود، تصمیم می گیرد پول خود را به حوزه های امن سرمایه گذاری منتقل کند که یکی از امن ترین حوزه ها از نگاه سپرده گذار ایرانی، حوزه املاک و مستغلات به حساب می آید و از طرفی بازار مسکن دقیقا همسان با بازارهایی مانند طلا و ارز حرکت می کند، اما این حرکت تاخیر و گاها عقب ماندگی یا پیشتازی دارد. چنانچه بخواهیم تناسب بین این دو داشته باشیم، خواهیم دید که در یکی سال های گذشته دلار 3.5 برابر رشد داشته اما در مقابل مظنه هر متر آپارتمان نوساز در برخی مناطق تهران تا 5 برابر رشد را تجربه کرده است!
حتما برایتان جالب است : فوت و فن سرمایه گذاری در ملک + نکات مهم در سرمایه گذاری مسکن
البته بخشی از این رشد طبیعی است و قسمت نیز به دلیل از دست رفتن مبنای قیمت گذاری است. در بازاری که مبنای قیمت گذاری از دست می رود، قیمت سلیقه ای تعیین خواهد شد، به شکلی که هر کس هر قیمتی که تمایل داشته باشد ارائه خواهد کرد. در این حالت چرخه ای به نام چرخه قیمت احمقانه به وجود می آید به شکلی که هر فرد بنا به تمایلات خود به قیمت های غیر واقعی اضافه می کند به شکلی که هر قیمت بالاتر باعث ایجاد حباب خواهد شد.
بنابراین این طور نتیجه میگریم که بخشی از قیمت مسکن های بسیار گران حبابی است و در صورت تغییر در مولفه های ایجاد کننده حباب، این قیمت می تواند به صورت کامل اصطلاح گردد، ولی در مقابل بخش هایی از مسکن های شهرستان های کوچک و مسکن های کشوری رشد طبیعی و همسان خود را داشته و آنچنان حبابی در آن ها وجود ندارد. در انتها می توان این طور نتیجه گرفت که هر گونه سرمایه گذاری روی املاک حبابی با ریسک تخلیه حباب در بلند مدت همراه است.
حباب سنج بازار مسکن ایران
از دیدگاه برخی اقتصاددانان نسبت قیمت مسکن به اجاره دارای یک رابطه ثابت و منطقی است و هر گونه انحرافی از میانگین این نسبت، بیانگر حباب در قیمت خواهد بود. شایان ذکر است که در این نسبت در صورت کسر p نماد قیمت مسکن است و R که در مخرج می آید، نشان دهنده درآمد مسکن از محل اجاره است. این نسبت به نسبت P/E در بورس شباهت های بسیاری دارد.
حتما برایتان جالب است : دلایل سرمایه گذاری در املاک | مزایا و معایب سرمایه گذاری در مسکن
جالب است بدانید که در ایران این نسبت به صورت معمول عددی بین 15 تا 25 ثبت شده است؛ وقتی که بازار مسکن در شرایط ثبات نسبی قیمت قرار دارد، نسبت قیمت به اجاره مسکن اغلب در پایین ترین سطح متعارف یعنی تقریبا عدد 15 قرار می گیرد، ولی هنگامی که بازار با یک موج صعودی مواجه می شود و میزان قیمت ملک با نرخ مثبتی افزایش می یابد، این نسبت به سقف، نزدیک شده و به صورت معمول به عدد 24 تا 25 نیز می رسد. در حقیقت همواره این شاخص نوسان گیر بین اعداد 15 و 25 در نوسان است.
در زمان حباب مسکن، خرید کنیم یا خیر؟
با توجه به مواردی که پیش تر خدمت شما عزیزان عرض شد، وقتی که قیمت مسکن به صورت عجیب و غیر قابل باوری افزایش می یابد، بازار مسکن یک حباب را تجربه می کند و این قیمت های بالا در حقیقت حباب خواهند بود. حال چنانچه مولفه هایی که در ایجاد قیمت های حبابی دخالت دارند، اصلاح شوند، می توان بازار مسکن را اصلاح کرد و این حباب را از بین برد و قیمت ها را اصلاح نمود.
اما از طرفی بازار مسکن در شهرستان ها و شهرهای کوچک به صورت معمول رشد همسانی داشته و حباب را تجربه نمی کند. با توجه به مطالبی که پیش از این عنوان کردیم، به صورت کلی بهتر است روی املاک حبابی سرمایه گذاری نکنیم، چرا که انجام این کار امکان دارد با ریسک تخلیه حباب در طول زمان همراه شود و شما در این سرمایه گذاری متضرر شوید و با توجه به رکودی که حباب و تخلیه حباب به بازار مسکن می آورد، حتی برای فروش دارایی خود با قیمت هایی پایین و حتی پایین تر از ارزش واقعی و قیمتی که برای آن پرداخته اید، با مشکل مواجه شوید، بنابراین باید مشکل نقدشوندگی دارایی خود را در این شرایط در نظر بگیرید.
نتیجه گیری و کلام پایانی
در این مطلب به این پرداختیم که حباب مسکن چیست و همین طور در خصوص حباب بازار مسکن و نکات مهم آن مفصلا با هم صحبت کردیم و اصلی ترین دلیل ایجاد آن را با یک دیگر مورد بررسی قرار دادیم. به صورت کلی خرید در هنگامی که همه چیز به صورت غیر قابل باور و عجیبی گران است، کار منطقی به حساب نمی آید، به خاطر این که این قیمت های زیاد امکان دارد کاذب باشد و بعد از ایجاد تعادل در بازار، شما را در صورت خرید کردن با ضرر همراه کند. همیشه توصیه بر این است که چنانچه قصد خرید دارید، خرید خود را وقتی انجام دهید که قیمت های بازار در وضعیتی حداقلی و ثابتی هستند.
به صورت کلی باید در نظر داشته باشید که چنانچه قصد دارید دارایی و سرمایه خود را در بازار مسکن و مستغلات سرمایه گذاری نمایید، بهتر است توجه کنید که این بازار در عین حال که بسیار امن است، می تواند شما را شدیدا متضرر نماید، پس توصیه می کنیم که با دقت بیشتری در زمینه خرید مسکن پیش روی کنید و ترجیحا با افرادی که در این زمینه از تخصص کافی برخوردار هستند، مشورت فرمایید تا خرید مطمئن تر در زمان مناسب تری را تجربه کنید و ریسک سرمایه گذاری شما در بازار مسکن نیز بدین وسیله تا حدود بسیار زیادی کاهش یابد.
همان طور که ابتدای مقاله به شما قول دادیم، در این مطلب به این پرداختیم که حباب مسکن چیست و عوامل ایجاد آن چیست.
اگر همچنین به سرمایه گذاری مسکن در پردیس علاقه دارید، این مطلب را حتما مطالعه فرمایید.
از نظر شما حباب قیمت مسکن چگونه می ترکد؟
